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Clause de résiliation et clause suspensive

Clause de résiliation VS clause suspensive

Auteur : MOUNIELOU Etienne
Publié le : 09/10/2023 09 octobre oct. 10 2023
Actualités du cabinet
Particuliers / Consommation / Contrats de vente / Prêts

Nouvel affrontement entre la liberté contractuelle et les dispositions du Code de la consommation. Un peu une rengaine, mais la confrontation est prometteuse. Sur le ring : une faculté de résiliation conventionnelle et une condition suspensive légale. Mais avant de voir qui mettra K.O l’autre, un peu de contexte.

Un particulier confie une mission de maîtrise d’œuvre à une société d’architecture, avant que celle-ci ne se décide à résilier ses engagements, conformément à une clause de sortie unilatérale qui avait été insérée. Ce qui ne l’empêcha cependant pas de réclamer le règlement de ses honoraires au titre de ses prestations, au point de l’assigner en justice.

Le tribunal judiciaire condamnera en ce sens le client à l’entier paiement. 

Mais en appel, il demandera leur remboursement, dans la mesure où le contrat de maîtrise d’œuvre a été conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Cet emprunt ne sera finalement obtenu que beaucoup plus tard, deux ans après la résiliation du contrat. 

En somme, il était fait reproche au cabinet d’architecture de réclamer l’exécution de stipulations contractuelles alors que la condition suspensive n’avait pas encore été réalisée.

La cour d’appel va suivre ce raisonnement : 

« Si Madame X a obtenu un prêt immobilier en 2020, ce n'est qu'après la résiliation du contrat d'architecte par la société DCA le 12 juin 2018, de sorte que la condition suspensive d'obtention de prêt immobilier n'a pas été réalisée. »

Et va condamner la société à rembourser l’ensemble des sommes dues au titre de la maîtrise d’œuvre, et ce même pour des prestations déjà réalisées.

Cette décision répond aux exigences de l’article L. 313-41 du Code de la consommation qui dispose : 

« lorsque l'acte mentionné à l'article L313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections I à V et de la section VII du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. 

[…]
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. »

Le match n’est pas fini. Pourvoi en cassation.

La société se prévaut notamment de la règle voulant que lorsqu’il y a condition suspensive sans terme fixe, et par conséquent, selon elle, la relation contractuelle ne peut prendre fin par la seule volonté unilatérale de l'une des parties.

Le client avait donc accepté la résiliation. Quelles conséquences qu’il ait pu obtenir le prêt par la suite ?

La troisième chambre civile y répond, estimant que « le sort de la condition s’apprécie à la date de la résiliation ».

Or, à cette date, la condition suspensive d'obtention du prêt immobilier ne s'était pas réalisée. 

Et peu importe que la résiliation n’aurait pas été du seul fait de la maîtrise d’œuvre, puisqu’il y avait une clause permettant la sortie unilatérale. 

Application des dispositions du Code de la consommation, c’est-à-dire remboursement intégral et sans indemnité.

La liberté contractuelle en prend un coup, mais ce n’est pas plus mal, au vu de la matière et du but qu’elle poursuit : l’intérêt protecteur du consommateur primait. 

Uppercut. K.O technique. 

Résiliation unilatérale ou pas, la Cour de Cassation ne pouvait valider un dispositif qui rendait inutiles les dispositions relatives à la condition suspensive de l’obtention du prêt. 

C’eut été reconnaître l’applicabilité du contrat, et l’exigibilité des sommes dues, alors même qu’il était toujours suspendu.

Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-18.642


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